Bên bán nhà chịu thuế gì? Đối tượng nào được miễn thuế chuyển nhượng?

Bên bán nhà chịu thuế gì khi mua bán, chuyển nhượng là câu hỏi được nhiều người quan tâm. Theo quy định, bên bán nhà cần nộp một số thuế phí bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng,…

Vậy cách tính các loại thuế, phí này như thế nào? Bài viết sau đây sẽ làm rõ cho bạn.

1. Bên bán nhà chịu thuế gì?

Khi ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, bên bán sẽ chịu một số khoản thuế, phí như sau:

1.1. Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân(TNCN)  là loại thuế mà người có thu nhập phải trích ra một phần từ nguồn thu nhập nộp vào ngân sách Nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải nộp chính là khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. 

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà ở thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: 

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng chính là giá mà các bên mua bán đã thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp trên hợp đồng ghi giá bán thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND quy định hoặc không ghi rõ giá chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được lấy chính là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

1.2. Lệ phí trước bạ

Trong danh mục bên bán nhà chịu thuế gì có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ. Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu tài sản với cơ quan chức năng có thẩm quyền. 

Nghĩa là, khi mua bán nhà, người mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, theo pháp luật thì người bán cũng có thể đưa tiền để người mua nộp khoản phí này.

Công thức tính mức nộp lệ phí trước bạ như sau:

 Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất

Trong đó:

– Diện tích nhà chịu phí trước bạ tính theo diện tích sàn nhà, gồm cả công trình phụ.

– Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

1.3. Phí thẩm định hồ sơ

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ là khoản thu đối với những ai đăng ký, nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ, đăng ký biến động đất đai, nhà ở. Mức thu do HĐND từng tỉnh quy định.

1.4. Phí công chứng

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng nhà đất được tính trên giá chuyển nhượng. Cụ thể:

• Mức phí công chứng là 50.000 đồng với giá trị giao dịch dưới 50 triệu đồng.
• Mức phí công chứng 100.000 đồng với giá trị giao dịch từ 50 – 100 triệu đồng.
• Giá trị giao dịch trên 100 triệu – 01 tỷ đồng thì thu phí công chứng 0,1% giá trị hợp đồng.
• Giá trị giao dịch trên 01 tỷ – 03 tỷ đồng thì thu phí công chứng 01 triệu đồng, cùng 0,06% giá trị hợp đồng.
• Giá trị giao dịch trên 03 tỷ đến 05 tỷ đồng thì thu phí công chứng 2,2 triệu đồng cùng 0,05% giá trị hợp đồng.
• Giá trị giao dịch từ 05 đến 10 tỷ đồng thì thu phí công chứng 3,2 triệu đồng, cùng 0,04% giá trị hợp đồng.
• Giá trị giao dịch trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng thì thu phí công chứng 5,2 triệu đồng, cùng 0,03% giá trị hợp đồng 
• Giá trị giao dịch trên 100 tỷ đồng thì thu phí công chứng 32,2 triệu đồng, cùng 0,02% giá trị hợp đồng (tối đa 70 triệu đồng/trường hợp).

2. Đối tượng nào được miễn giảm thuế khi bán nhà?

Khi chuyển nhượng nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất như sau:

2.1. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Giữa vợ với chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể
• Ông nội, bà nội với cháu nội
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
• Anh chị em ruột với nhau

Trường hợp nhà ở do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì khi ly hôn, việc phân chia tài sản đó sẽ được miễn thuế.

2.2. Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Trong trường hợp này, cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau thì sẽ được miễn thuế thu nhập:

• Cá nhân, hộ gia đình chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở.
• Có quyền sở hữu nhà ở ít nhất 06 tháng.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trên đây là bài viết giải đáp bên bán nhà chịu thuế gì khi chuyển nhượng tài sản. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có thêm kiến thức pháp lý để giao dịch bất động sản an toàn, hiệu quả.

Nguồn: moigioicanhan.com